La gran oportunidad de invertir en tecnología inmobiliaria.

Sáb, 02/23/2019 - 13:23

LOUISA XU

Hace dos años, comencé a invertir en bienes raíces multifamiliares en mi tiempo libre. Al invertir en propiedades, descubrí que cada transacción requería montones de papeles, costos de transacción arbitrariamente grandes y retrasos inesperados. Debido a que mi experiencia es en inversión en tecnología, decidí investigar si las soluciones tecnológicas podrían resolver los problemas que experimenté de primera mano cuando incursioné en el sector inmobiliario. Aprendí que más allá de las compañías que acaparan titulares como WeWork y Airbnb, hay muchas soluciones emergentes para los problemas críticos que enfrenta esta industria.

 La oportunidad de modernizar el sector inmobiliario.

Antes de sumergirse, vale la pena reflexionar sobre el tamaño de la oportunidad en juego. Los bienes raíces son la clase de activos más grande del mundo, con un valor superior al de todas las acciones y bonos combinados, sin embargo, es uno de los últimos en adoptar tecnología. Esta industria aporta $ 3.5 billones al PIB de EE. UU., De los cuales $ 836 mil millones son gastos de construcción . En el lado residencial, cerca de $ 1.3 billones de dólares de las casas existentes hacen transacciones cada año, y estos acuerdos generan alrededor de $ 66 mil millones en comisiones para corredores de bienes raíces.

 El tamaño del mercado inmobiliario.

La oportunidad para que las empresas con tecnología puedan competir en este espacio es impulsada no solo por el gran tamaño del mercado, sino también por la cantidad limitada de innovación hasta la fecha. La productividad laboral de los Estados Unidos en la construcción ha quedado rezagada en la productividad laboral general. Los edificios todavía se construyen con los mismos procesos empleados hace un siglo. Desde los pequeños propietarios familiares hasta las sofisticadas empresas de inversión inmobiliaria, Excel es la herramienta más utilizada para la gestión de datos 30 años después de su introducción. La colaboración entre las muchas partes interesadas en la cadena de valor reside en canales fragmentados y fuera de línea. Habiendo trabajado en varias transacciones que se retrasaron y excedieron el presupuesto debido a estos procesos ineficientes, creo que incluso una innovación simple y liviana puede tener un gran impacto en esta industria.

 Tres olas de PropTech

La oportunidad de modernizar el sector inmobiliario no es nueva. De hecho, ha habido tres oleadas de PropTech desde la década de 1980, y cada ola reflejó una tendencia contemporánea en el ecosistema tecnológico más amplio.

Después de la introducción de la computación personal y luego de la popularización de herramientas como Lotus y Excel, las instituciones inmobiliarias comenzaron a adoptar tecnología para impulsar enfoques cuantitativos de la inversión y la gestión de carteras. Las compañías de software surgieron para atender la demanda de la industria de mejores herramientas para funciones críticas como la suscripción, la contabilidad y el análisis. A diferencia de las soluciones de software empresarial que vemos hoy, los productos introducidos durante este período eran servicios empresariales de forma cerrada que no se comunicaban o integraban entre sí, y en muchos casos, requerían una costosa personalización por parte del usuario final. A pesar de estas limitaciones, las compañías líderes fundadas durante esta era, Autodesk, CoStar y Argus, por nombrar algunas, aún mantienen una participación de mercado líder en la actualidad.

La primera generación de empresas de tecnología de prop.

Tras el auge de las punto com, la era de Internet marcó el comienzo de un nuevo período de confianza del consumidor en las transacciones en línea. Al comienzo de PropTech 1.0, era difícil encontrar información sobre bienes raíces en línea, y era casi imposible comprar o alquilar una casa en línea. Sin embargo, con el tiempo, la aparición de grandes agregadores en línea en las redes sociales y el comercio electrónico aclimató a los consumidores a las transacciones en línea de tal manera que modelos similares comenzaron a tomar forma en el sector inmobiliario. Los portales en línea como Zillow y Trulia apuntaron a la oportunidad de bienes raíces residenciales, dado su tamaño relativo y disponibilidad de datos. Estos equipos comenzaron a separar a los proveedores de información predominantes aprovechando los efectos de la red en ambos lados para escalar a través de grandes bases de usuarios y convertirse en plataformas estándar de la industria.

La primera generación de agregadores en línea en tecnología de la propiedad.

PropTech 2.0: ¿Cuanto más grande es mejor?

Alentados por los notables avances en el procesamiento, almacenamiento e ingestión de datos, los últimos diez años de PropTech dieron paso a compañías con grandes ambiciones e incluso cofres del tesoro más grandes. La preferencia de los consumidores por el acceso sobre la propiedad propulsó a las compañías propulsadas como WeWork y Airbnb a la corriente principal. Estas compañías aprovecharon la economía compartida para hacer que los espacios físicos sean más fungibles, incluidos hogares, oficinas, tiendas minoristas y espacio de almacenamiento. Al igual que la característica definitoria de la Web 2.0 era una mayor experiencia y participación del usuario, las empresas en la era PropTech 2.0 buscaron mejorar la experiencia del usuario de alquilar, comprar, vender y construir espacios físicos. En muchos casos, las empresas creen que la integración vertical es fundamental para lograr ganancias masivas de eficiencia. Por ejemplo,

 Financiamiento de riesgo en PropTech

Si bien estas grandes ambiciones sin duda requerirán una inversión significativa (y paciente) a escala, se han beneficiado enormemente de la llegada masiva de capital tecnológico de la última década. Sin embargo, los capitalistas de riesgo no siempre han estado interesados ​​en esta propiedad. Mirando hacia atrás en 2008, solo $ 20 millones se invirtieron en PropTech. Avanzando a 2018, esa cifra aumentó a ~ $ 4B. Si bien esto representa solo el 5% de la financiación total de VC y el 20% de la financiación de fintech, el interés en PropTech ha aumentado considerablemente en la última década. 

A continuación: PropTech 3.0

Con todas estas oleadas consecutivas de innovación y capital detrás de PropTech, usted pensaría que los bienes raíces ya se han convertido en una industria modernizada que funciona bien en la actualidad. Como habrás adivinado, ese no es el caso. Entonces, ¿por qué la industria sigue tan atrasada? Ilustraré esto con un ejemplo simple. El verano pasado, compré una propiedad residencial de 12 unidades en el este de Washington. El vendedor dejó $ 40k en la mesa porque no calculó el valor de mercado de la propiedad ni lo publicó en el mercado abierto. El agente con el que trabajé cobró una hermosa tarifa de $ 37k por hacer un recorrido que duró menos de una hora. Después de comprar la propiedad, trabajé con un contratista general para rehabilitar dos de las unidades. No estaba alineado conmigo para minimizar los costos y completar el proyecto lo más rápido posible. A pesar de que me llevó dos días encontrar y validar la inversión, el acuerdo tardó cuatro meses en cerrarse (¡hola, montones de papeles manuales!) Y tres meses en recuperarse por completo. Si bien esta es una transacción pequeña y simple, demuestra los muchos puntos débiles que aún quedan sin resolver.

Cada punto de fricción en la historia anterior representa una oportunidad para que la próxima ola de empresarios se enfrente. El cuadro a continuación ilustra las partes interesadas importantes en la cadena de valor residencial y algunos puntos comunes de dolor. Por ejemplo, se necesitan más de cuatro meses para comprar o vender una casa, y hay grandes costos de transacción que hacen que la experiencia sea aún más ardua. Este es uno de los muchos factores que contribuyen a la disminución de la propiedad de la vivienda en los EE. UU. A un 64%, inferior a lo que era a principios de los años noventa.

 Puntos de dolor actuales en el ecosistema inmobiliario.

La categoría de contratista también está llena de ineficiencias. Un solo proyecto de construcción puede involucrar a diferentes partes interesadas, incluidos ingenieros, diseñadores, arquitectos, contratistas generales, subcontratistas y desarrolladores. El paisaje resultante es el de numerosas estructuras contractuales e incentivos desalineados. Dado que muchos jugadores dentro de la industria se benefician de las fallas actuales del mercado, ha habido un incentivo mínimo, e incluso resistencia, para cambiar el status quo. El producto de estos flujos de trabajo e incentivos arraigados es un exceso significativo de tiempo y costos.

Le corresponderá a la próxima ola de compañías de PropTech abordar los problemas endémicos en cada punto de la cadena de valor. Si bien las compañías que se enumeran a continuación aún se encuentran en las primeras etapas, muchas de ellas ya han demostrado un ajuste en el mercado de productos y una tracción notable.

Por ejemplo,  Built proporciona software para digitalizar el proceso de administración de préstamos para los bancos. Simplifica los flujos de trabajo manuales, ineficientes y opacos involucrados en el servicio de préstamos para la construcción al poner el proceso en línea. Los prestamistas que usan Built pueden importar su cartera de datos de proyectos de construcción a la plataforma, supervisar solicitudes de sorteos y colaborar con constructores e inspectores durante el transcurso del proyecto. Como resultado, los prestamistas pueden administrar de manera más productiva un mayor volumen de préstamos y obtener visibilidad de toda su cartera.

De manera similar, Qualia simplifica el proceso de cierre al reunir a agentes de títulos, agentes inmobiliarios, prestamistas y compradores y vendedores de viviendas para crear un único sistema de registro. Esta herramienta de comunicación y flujo de trabajo abre nuevas formas de mejorar la experiencia del usuario en el proceso de cierre, que es uno de los puntos más graves en la industria. Estas son solo algunas de las ideas potencialmente transformadoras que han surgido en esta nueva era de PropTech.

Mirando hacia el futuro.

Como hemos visto en el pasado, cada innovación ola en tecnología ha visto una innovación correspondiente en el sector inmobiliario. La era de Microsoft comenzó a abordar la creciente demanda de la industria por mejores herramientas de suscripción y back-office. PropTech 1.0 aplicó el modelo de agregador en línea a bienes raíces. PropTech 2.0 aprovechó temas como la economía compartida y la integración vertical para lograr ambiciones aún mayores en la construcción y gestión del espacio físico.

Creo que las empresas de bienes raíces con tecnología de punta lograrán una participación mayoritaria en el mercado en los próximos 10 años. La próxima generación de compañías presentará soluciones para digitalizar los flujos de trabajo y elevar la transparencia para cada parte interesada en el ecosistema para que se puedan tomar mejores decisiones a una fracción del costo. Hay indicios de que el progreso tecnológico seguirá configurando el futuro de esta industria.

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