La fianza en el alquiler

Dom, 11/21/2021 - 17:35

Carlos E. Vallejo.

Hoy recordamos un poco el articulo 36 de la LAU respecto a la la fianza en losalquilers urbanos.

Obligatoriedad y cuantia.

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Actualización.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Devolución.

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Garantia adicional.

Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Obligatoriedad del deposito de fianzas en la administración publica.

Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

Hasta aqui todo correcto, estos diferentes apartados los puedes ver en la la LAU.

Los aspectos que destacaria, es referente a la garantia adicional, que muchos arrenadadores quieren poner en los contratos, deben saber que como maximo, dos mensualidades como valor.

En el caso de que haya una inmobiliaria comercializando el inmueble, serian las dos mesualidades del arrendador y los honorarios de la inmobiliaria que se corresponde a un mes. Si es legal, pero a nivel de mercado exiges demasiada garantia a el arrendatario. Tambien puede ser una estrategia del arrendador para filtrar perfiles que realmente tengan garatias fiancieras para poder alquilar el inmueble.

En lo que respecta a los depositos de la fianza en el organismo público correspodiente. En la mayoria de casos es la administración comunitaria, la que ejerce esta competencia. Si es obligatorio el deposito y en el caso de que hubiere un litigio jurídico entre partes, determinados jueces, ponen en valor esta obligatoriedad del deposito, siendo la causa de que no se pueda iniciar el procedimiento judicial, sin este requisito.

La realidad española nos dice que el 98% de los arrendadores, incumplen esta obligatoriedad del deposito, renunciando a un posterior litigio juridico.

Si bien, en algunos procediemintos judiciales, algunas de las partes puede recurrir esta practica del juez.

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