Local u oficina a vivienda

Dom, 06/13/2021 - 14:41

Carlos E. Vallejo.

La pandemia ha convertido la vivienda en oficina, pero también se ha producido el movimiento inverso: el espacio que hasta ahora ocupan muchas oficinas podría acabar reconvertido para el uso residencial, ante la bajada de la demanda.

Si a la existencia de locales comerciales se suma el interés creciente por la reutilización de las edificaciones para nuevos usos, el resultado puede ser que la conversión de oficinas o locales en viviendas se vuelva una práctica más habitual.

Si hablamos de la posibilidad de convertir un local comercial en vivienda en Mallorca.

Lo primero que debes hacer es asegurarte de que no existen impedimentos para realizar una modificación que, por ejemplo, te permitirá transformar un local en un bonito loft en Mallorca.

Los datos en Palma arrojan una muestra del mayor interés actual por transformar un local en vivienda. En lo que va de año, Cort ha dado el visto bueno a una veintena de espacios, hasta el momento con un destino diferente. Para hacerlo realidad ha sido necesaria la obtención de la licencia de cambio de uso de local a vivienda, ligada a unos parámetros normativos y a unos requisitos de habitabilidad, que incluyen desde los metros mínimos exigidos hasta cuestiones de seguridad y de accesibilidad (consulta el Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el cual se regulan las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de vivienda).

La solicitud del cambio de uso a hogar requiere diferentes pasos:

Licencia de obra mayor al Ayuntamiento. Un cambio de uso de local a vivienda implica el aumento de residencias y, por tanto, una modificación de la densidad de la finca. Toda la información al respecto se debe previamente consultar en la oficina de información urbanística. Además, aunque el espacio esté preparado, hay también que tener en cuenta la opinión del resto de propietarios, si el local está integrado en una comunidad.

Registro de la Propiedad: Antes de empezar con las obras se debe consultar el Registro de la Propiedad, así como los estatutos de la comunidad de propietarios. Se trata de verificar si está establecida o, contrariamente, prohibida la posibilidad de convertir un local de la finca en casa. Si esto no es así el Tribunal Supremo concede la libertad al propietario para el cambio a vivienda.

Escritura nueva: Con las obras de adecuación realizadas, hay que formalizar las nuevas escrituras ante notario y llevarlas al Registro de la Propiedad. Conllevará pagar una serie de tasas.

Cédula de habitabilidad: Este trámite se realiza ante el Consell Insular y certifica que la propiedad cumple con unos requisitos mínimos de higiene así como de instalaciones adecuadas a su función. Es un documento obligatorio para solicitar ciertos servicios (agua y luz).

Variación del valor catastral: Este paso se realiza ante Catastro con el fin de que el recibo del IBI sea modificado a razón del nuevo uso.

Por tanto, no todos los espacios tienen la capacidad de convertirse en vivienda, ya que no todos los locales están preparados para un uso residencial. Ni que decir tiene que tampoco es posible proceder a la modificación por el mero hecho de decidir habitar en su interior. El cambio requiere una serie de pasos sujetos a la legalidad, con especial atención si el local se encuentra en una comunidad de vecinos.

¿Cuánto cuesta el cambio del uso de un local?

Suponiendo un local de 80 m2 a vivienda de dos dormitorios, el total serían unos 50.000 euros. Ahí van unos valores aproximados:

Precio de la obra: 500€/m2= 40.000€

Proyecto de cambio de uso: 1.990€

Dirección de obras: 1500€

Visado del colegio: 200€

Licencia aprox: 300€

Impuesto de construcciones y obras: 4.900€

De Oficina a vivienda.

Para saber si una oficina puede transformarse en vivienda hay que ver su viabilidad urbanística y también la geométrica. Nos explicamos:

La viabilidad urbanística: debemos ver qué dice el Plan General del Municipio sobre la zona dónde se ubica el inmueble. Dentro de los usos permitidos debe estar el residencial sin restricciones de la planta en la que se encuentre. “Es decir, podemos tener en el edificio un uso residencial pero no permitido en la planta baja. En estos casos no sería posible”, argumenta.

 Viabilidad geométrica: hay que cumplir lo que establecen las normas sobre habitabilidad. Importante: éstas varían según el municipio.

Os ponemos algunos ejemplos de condiciones mínimas generales:

1º- Toda vivienda unifamiliar se compondrá como mínimo de cocina, comedor, un dormitorio de dos camas y un retrete, teniendo en cuenta la relación entre la capacidad de la vivienda y el número y sexo de sus moradores.

2º- Las habitaciones serán independientes entre sí, de modo que ninguno utilice como paso un dormitorio, ni sirva a su vez de paso al retrete.

3º- Toda pieza habitable de día o de noche tendrá ventilación directa al exterior por medio de un hueco con superficie no inferior a 1/10 de la superficie de la planta.

Cuando la pieza comprenda alcoba y gabinete, una de ellas podrá servir de dormitorio y el hueco alcanzará doble superficie de la prevista en el caso anterior. Cuando la pieza se ventile a través de una galería, ésta no podrá servir de dormitorio y la superficie total de huecos de ella no podrá ser inferior a la mitad de su fachada. Además, la ventilación entre galerías y habitación será como mínimo el doble de la fijada en el caso anterior.

4º- Extracción de campanas de cocinas por cubierta.

5º- Los patios que proporcionan luz y ventilación a cocinas y retretes serán siempre abiertos, sin cubrir en ninguna altura, con piso impermeable y desagüe adecuado, con recogida de aguas pluviales, sumideros y sifón aislador.

6º- Las dimensiones mínimas de las distintas habitaciones serán las siguientes:

- Dormitorios de una sola cama: 6 m2 y 15 m3 de volumen.

- Dormitorios de dos camas: 10 m2 y 25 m3.

- Cuarto de estar: 10 m2.

- Cocina: 5 m2.

- Retrete: 1,5 m2.

- Si la cocina y cuarto de estar constituyen una sola pieza: 14 m2.

- La anchura de pasillo será de 0,80 m., salvo en la parte correspondiente a la entrada en el piso, cuya anchura se elevará a 1 metro.

- La altura de todas las habitaciones, medida del pavimento al cielo raso, no será inferior a 2,50 metros en el medio urbano, pudiendo descender a 2,20 m. en las casas aisladas en el medio rural.

Si todo esto se cumple, es posible vivir en una oficina porque deja de serlo, pero si no es posible cumplirlo, entonces no lo será o se hará de forma ilegal, con todas sus consecuencias (multas bastante cuantiosas, dirigidas fundamentalmente a la propiedad).

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